Marseille 2e Arrondissement (13)

Description

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 4 919 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 22,95 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 7 342 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 097 € et 3 401 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 613 €.

L’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 181%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 62% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

• Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-est.
• Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 11% contre 16% en moyenne nationale.
• La population a baissé de 19% sur 5 ans sur cette zone.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 15 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 393 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (15 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

Votre rentabilité locative brute serait alors de 2,8%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 67%.

L’usufruit est confié à l’organisme suivant : Erila.

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La part des adultes ayant le bac sur cette zone est forte (60% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre).

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 343 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 168 507 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 67%.

Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (15 ans) :

Location

Prêt

Fiscalité

Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 73 431 €

L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 2,9% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1284 lots en nue propriété que nous recensons.